Pozew, umowa, druk, wyrok, nakaz

Stosunek najmu nie zawsze jest chroniony

Nabywca może wypowiedzieć  umowę najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia  - dotyczy to zarówno umów zawartych na czas nieoznaczony, jak i na czas oznaczony. Różnica zachodzi w sytuacji  kiedy wystąpią  przesłanki z art. 678 § 2 k.c. czyli wówczas, gdy umowa najmu zawarta została na czas oznaczony w formie pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Takiej umowy nabywca wypowiedzieć nie może.  

Brak daty pewnej

Jeśli umowa najmu nie jest opatrzona datą pewną, nie jest zawarta na piśmie lub lokal nie został najemcy wydany, sytuacja w przypadku sprzedaży takiego obiektu, dla najemcy jest co najmniej niepewna. Nabywca może bowiem w takiej sytuacji umowę najmu wypowiedzieć, niezależnie od tego, czy umowa najmu jest zwarta na czas oznaczony czy bezterminowo, z zachowaniem terminów ustawowych. Jeśli wskutek wypowiedzenia umowy przez nabywcę najemca zmuszony jest zwrócić rzecz wcześniej niż wynikałoby to z pierwotnej umowy najmu, może on zgodnie z przepisem art. 679 § 1, żądać od zbywcy naprawienia szkody.

Kiedy data pewna jest w 100%  pewna?

Wszystko wydaje się jasne. Wystarczy zawrzeć umowę najmu na czas oznaczony w formie pisemnej i z datą pewną a najemca może spać spokojnie. Niestety, okazuje się, że interpretacja art. 81 k.c., dotyczącego właśnie daty pewnej też może stać się zarzewiem sporu. Wskazany artykuł opisuje bowiem dwa rodzaje daty pewnej. Sensu stricte i sensu largo. W węższym  znaczeniu (sensu stricte), wynikającym z art. 81 § 1 k.c. dokument ma datę pewną , jeśli urzędowo zostanie poświadczona data dokonania czynności prawnej. Doświadczenie pokazuje mi, że w ten właśnie sposób, a więc zawierając umowę najmu w formie pisemnej, przed notariuszem, uzyskawszy datę pewną , najemca  najpełniej może chronić swoje interesy. Drugie podejście, a więc wynikające z art. 81 § 2 oraz § 3 k.c., polega na  traktowaniu daty pewnej w ujęciu szerszym, W tym przypadku  wystarczy, że dowolna strona transakcji w dowolnym momencie  uzyska  wzmiankę od organu państwowego lub poświadczenie na dokumencie urzędowym. Tego rodzaju data pewna , nie mówi nam kiedy dana czynność prawna została dokonana, mówi nam jedynie, że nie została ona dokonana po danym terminie, określonym poświadczeniem lub wzmianką.

Sąd Najwyższy, orzecznictwo i doktryna nie są w tej kwestii zgodne. W swojej pracy w Jartom spotykam się zarówno z poglądami, mówiącymi, że wystarczy data pewna sensu largo (poświadczenie po dokonaniu danej czynności), jak i z mówiącymi, że tylko kwalifikowana forma pisemna (czyli przed notariuszem) może chronić najemcę.

W związku z powyższym Jartom radzi: aby w pełni zabezpieczyć swoje interesy zawierajmy umowy najmu na czas oznaczony przed notariuszem z poświadczoną datą pewną na obu egzemplarzach umowy.

Informacja o autorze

Małgorzata Papaj jest zatrudniona w Jartom – wiodącej na rynku europejskim agencji nieruchomości.  Specjalizuje się w obsłudze pośrednictwa w najmie i sprzedaży nieruchomości i lokali komercyjnych, głównie hal magazynowych i produkcyjnych.

Małgorzata Papaj

Agencja Jartom